על פי הנחיות בנק ישראל, הבנק יכול להעניק משכנתא של עד 75% מערך הנכס לרוכש דירה ראשונה. זה אומר שעל הרוכש להביא לפחות 25% הון עצמי – וזה מה שמרתיע רבים מלהיכנס לתהליך. אבל האם יש דרכים לקבל מימון גם בלי הון עצמי? במאמר הזה נסקור את הדרכים החוקיות והמקובלות להתקדם במשכנתא גם כאשר אין בידכם הון התחלתי.
האם אפשר לקבל משכנתא בלי הון עצמי?
התשובה הקצרה היא – לא באופן ישיר מהבנק. כל בנק בישראל מחויב לעמוד בהוראות בנק ישראל, שאוסרות עליו להעניק מימון של 100%. עם זאת, יש דרכים עקיפות וחוקיות שמאפשרות לכם להשלים את ההון העצמי באמצעים יצירתיים, ובכך להגיע אל ה-25% הנדרשים.
פתרונות להשגת מימון ללא הון עצמי
1. הלוואה מגורם חיצוני
ניתן לקחת הלוואה מבנק אחר או מגוף פיננסי חוץ בנקאי – הלוואה לכל מטרה שמכסה את ההון העצמי. זהו פתרון מסוכן יחסית, כי התשלומים החודשיים שלכם יהיו כפולים – גם על המשכנתא וגם על ההלוואה. כאן נכנסת לתמונה אפשרות של איחוד הלוואות, שמאפשרת לרכז הכל בהחזר חודשי אחד.
2. קבלת עזרה מהמשפחה
במקרים רבים, הורים או קרובי משפחה מעניקים סכום כספי כמתנה או הלוואה. חשוב לתעד את העברת הסכום ולהכין תצהיר מתאים – כדי שהבנק יכיר בו כהון עצמי. במקרה כזה, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות שילווה את התהליך בצורה מקצועית.
3. שעבוד נכס קיים
אם יש לכם או להוריכם נכס בבעלות, ניתן לבצע שעבוד נכס לקבלת משכנתא – כלומר, לקחת הלוואה נוספת כנגד הנכס הקיים, ולהשתמש בה כהון עצמי לדירה חדשה. שיטה זו נפוצה בעיקר אצל זוגות צעירים שהוריהם מסייעים.
4. קניית דירה במחיר למשתכן
במסגרת תוכנית משכנתא מחיר למשתכן, לעיתים ניתן לרכוש דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, כך שההון העצמי הנדרש נמוך בהתאם. במקרה כזה, גם עם הון עצמי חלקי – ייתכן ותעמדו בדרישות. חשוב לבדוק מול תנאי קבלת משכנתא ספציפיים לפרויקט.
5. הלוואת גישור
מדובר בהלוואה זמנית להשלמת הון עצמי, שמתוכננת להיפרע בעתיד (למשל, ממכירת נכס אחר או מקרן השתלמות). הלוואה כזו נדרשת לתכנון מדויק עם ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות, כדי לוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים.
סיכונים שצריך להכיר
לקיחת משכנתא בלי הון עצמי עלולה להוביל לנטל חודשי כבד, ולפגוע ביציבות הכלכלית של המשפחה. חשוב לשקול היטב את כלל ההתחייבויות, לבדוק את כל החלופות, ולבחון האם ניתן לדחות את הרכישה עד לגיוס חלק מההון.
לסיכום, למרות שהבנקים אינם מאשרים משכנתא מלאה ללא הון עצמי, יש דרכים יצירתיות לעקוף את הדרישה – באמצעות הלוואות, סיוע משפחתי, שעבודים או מסלולי רכישה מיוחדים. אם אתם שוקלים את אחת מהדרכים האלו, מומלץ לפנות אל יועץ משכנתאות שיבנה לכם תכנית מותאמת אישית.
