אחד השלבים הכי חשובים בקבלת משכנתא הוא רישום הנכס בטאבו. אבל מה קורה אם הדירה שאתם רוצים לקנות עדיין לא רשומה שם? האם זה אומר שאי אפשר לקבל משכנתא? ממש לא. יש היום לא מעט נכסים בישראל שלא רשומים בטאבו – והבנקים יודעים להתמודד עם זה. במאמר הזה נסביר מתי זה אפשרי, אילו מסמכים צריך להציג, ומה ההבדלים מול משכנתא רגילה.
מה זה נכס ללא טאבו?
נכס ללא טאבו הוא פשוט נכס שעדיין לא עבר רישום בטאבו – רשם המקרקעין של מדינת ישראל. זה לא אומר שאין לו תוקף משפטי או שהוא "בעייתי", אלא שהוא עדיין רשום אצל גורם אחר. זה יכול להיות קבלן, חברה משכנת, עמידר, רשות מקרקעי ישראל, או כל גוף אחר שדרכו מתבצעת השליטה בזכויות על הנכס. בדרך כלל מדובר בדירות חדשות מקבלן, דירות ברמת גן ובני ברק שרשומות בחברות פרטיות, או דירות ישנות שעדיין רשומות על שם המדינה. הרישום בטאבו יכול להגיע גם שנים אחרי שהדירה כבר מאוכלסת בפועל
האם אפשר לקבל משכנתא בלי טאבו?
כן, ובהחלט. הבנק לא פוסל את הבקשה רק בגלל שאין רישום בטאבו, אבל הוא כן בודק יותר לעומק. במצב כזה תצטרכו להציג מסמכים שמאשרים את זכויותיכם בנכס, כמו חוזה רכישה מול הקבלן, אישורי זכויות מהחברה המשכנת, אישור העברה ממינהל מקרקעי ישראל או רשות ממשלתית אחרת, ולעיתים גם מכתבי התחייבות מרוכש הדירה או מהקבלן. הבנק ירצה לראות שיש לו בטוחה טובה, גם אם אין רישום בטאבו, כדי שיוכל לרשום שעבוד ולממש את הנכס במקרה הצורך
מה ההבדל בין רישום בטאבו לרישום בחברה משכנת?
כשמדובר ברישום בטאבו, הכול מתבצע מול רשות רישום מקרקעין מוסדרת וברורה. השעבוד נרשם בקלות, אין צורך בהתערבות עו"ד של הקבלן, והבנק יודע בדיוק היכן הרישום מתועד. לעומת זאת, כשמדובר בחברה משכנת או גוף אחר, יש צורך בתיאום נוסף, לעיתים גם אישור עו"ד, ולעיתים נדרש לשלם אגרות או להמתין למסמכים שאין עליהם שליטה ישירה. זו גם הסיבה שלפעמים התהליך מתארך או מסתבך – במיוחד כשמדובר בנכסים ישנים או במתחמים שעדיין לא עברו תהליך היוון
מתי הבנק עלול לסרב?
הבנקים יודעים לעבוד גם עם דירות ללא טאבו, אבל הם פחות אוהבים חוסר ודאות. אם הנכס לא רשום באף מסגרת מוכרת, אם יש בעיות תכנוניות, חריגות בנייה, או חוסר במסמכים – הבנק עלול להערים קשיים. גם נכסים שהועברו בירושה או נמכרו מספר פעמים ללא רישום תקין עלולים להיחשב בעייתיים. במקרה כזה, כדאי מאוד להכניס יועץ לתמונה כבר בתחילת הדרך – כדי לבדוק אם כדאי להיכנס לעסקה הזאת בכלל או לחפש חלופה
שאלות נפוצות
האם יש בנקים שמסרבים באופן גורף למשכנתא בלי טאבו?
כמה זמן לוקח לאשר משכנתא על דירה כזו?
איך נרשם השעבוד אם אין טאבו?
האם חייבים עורך דין בעסקה כזו?
מה החשש העיקרי של הבנק?
לסיכום – גם בלי טאבו אפשר לקבל משכנתא, אם עושים את זה נכון נכסים ללא טאבו הם לא חריגים – הם חלק מהשוק. מה שחשוב הוא להבין את ההשלכות, להכין את המסמכים בזמן, ולוודא שהבנק מקבל את כל מה שהוא צריך כדי לאשר את המשכנתא. אל תנסו להתמודד עם זה לבד. אם תביאו יועץ משכנתאות מקצועי מהתחלה, התהליך יהיה הרבה יותר פשוט, בטוח ומהיר.
יש לכם נכס שלא רשום בטאבו ואתם לא יודעים אם אפשר לקבל עליו משכנתא? ב"יחד משכנתאות" נבדוק עבורכם, נבנה תוכנית מתאימה, ונלווה אתכם אישית מול כל הגופים יועץ משכנתאות כבר מחכה לשיחת הטלפון שלכם
