משכנתא היא התחייבות שנלקחת בדרך כלל לתקופה ארוכה מאוד, אבל התנאים שבהם היא נלקחה אינם נשארים בהכרח רלוונטיים לאורך כל חייה. הריבית במשק משתנה, ההכנסה המשפחתית יכולה לעלות או לרדת, מסלולים שהיו אטרקטיביים בעבר עשויים להפוך לפחות מתאימים וגם הצרכים של המשפחה משתנים עם השנים.
לכן, בעלי משכנתאות לא חייבים להתייחס לתמהיל שנבחר ביום קבלת ההלוואה כאל החלטה שאי אפשר לשנות. אפשר לבחון מחדש את המשכנתא הקיימת ובמקרים המתאימים להגיש בקשה למחזור משכנתא.
עם זאת, עצם האפשרות למחזר אינה אומרת שהמחזור בהכרח משתלם. לפני שמגישים בקשה לבנק, כדאי להבין את המשכנתא הקיימת, לבדוק מה אפשר לשפר ולבחון את העלויות הכרוכות בשינוי.
מהי בקשה למחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו פורעים את המשכנתא הקיימת, כולה או חלקה, באמצעות משכנתא חדשה שתנאיה שונים. ניתן לבצע את המחזור בבנק שבו מתנהלת המשכנתא כיום או לבחון מעבר לבנק אחר.
השינוי יכול להיות בריבית, במסלולי המשכנתא, במשך תקופת ההחזר, בחלוקה בין המסלולים או בשילוב של מספר שינויים יחד.
לכן, כאשר מדברים על הגשת בקשה למחזור משכנתא, המטרה אינה רק לבקש מהבנק "להוריד את הריבית". המטרה היא לבחון מחדש את מבנה המשכנתא ולבדוק האם ניתן לבנות הלוואה שמתאימה יותר למצב הנוכחי ולמטרות של המשפחה.
אם אתם עדיין בתחילת הבדיקה ורוצים להבין את העיקרון לעומק, מומלץ להתחיל מהמדריך שלנו בנושא מה זה מחזור משכנתא, שבו הסברנו כיצד המחזור עובד ובאילו מצבים הוא עשוי להיות רלוונטי.
מתי כדאי לשקול הגשת בקשה למחזור משכנתא?
אחת הסיבות הנפוצות לבדיקת מחזור היא שינוי בסביבת הריבית. אם תנאי השוק השתנו מאז שנלקחה המשכנתא, ייתכן שכדאי לבדוק האם ניתן לקבל כיום תנאים טובים יותר. עם זאת, ירידה בריבית במשק אינה מבטיחה באופן אוטומטי שהמחזור יהיה כדאי לכל לווה.
סיבה נוספת יכולה להיות שינוי במצב הכלכלי של המשפחה. למשל, משפחה שהכנסתה גדלה עשויה לרצות להגדיל את ההחזר ולקצר את תקופת המשכנתא. מנגד, כאשר ההוצאות גדלו או שההחזר החודשי הפך לכבד מדי, ניתן לבחון מבנה אחר שיתאים טוב יותר לתזרים החודשי.
גם כסף שהשתחרר, שינוי בהרכב המשפחתי, שינוי במקום העבודה או משכנתא שלא נבדקה במשך שנים יכולים להיות סיבה טובה לפתוח מחדש את הנתונים ולראות אם קיימת אפשרות לשיפור.
הנקודה החשובה היא שלא צריך לחכות בהכרח ל"אירוע" גדול. לפעמים עצם העובדה שעברו מספר שנים מאז שנלקחה המשכנתא מצדיקה בדיקה מחודשת.
מה צריך לבדוק לפני שמגישים בקשה למחזור משכנתא?
לפני שפונים לבנק כדאי קודם להבין בדיוק מה יש לכם היום. לצורך כך יש לקבל מהבנק מידע עדכני על המשכנתא הקיימת ולבחון את יתרת החוב, המסלולים, הריביות, מועדי שינוי הריבית, התקופות שנותרו ועמלות פירעון מוקדם ככל שקיימות.
הבדיקה הזאת חשובה משום שהשאלה אינה רק "איזו ריבית אפשר לקבל היום?", אלא מה תהיה המשמעות הכלכלית של החלפת המשכנתא הקיימת בחדשה.
לדוגמה, ייתכן שבאחד המסלולים קיימת ריבית טובה שאין סיבה לוותר עליה, בעוד שמסלול אחר דווקא מצדיק שינוי. במקרים מסוימים אפשר לבחון מחזור של חלק מהמשכנתא ולא בהכרח לבצע שינוי בכל ההלוואה.
בנוסף, צריך להגדיר מראש מה רוצים להשיג. האם המטרה היא להקטין את העלות הכוללת? להוריד את ההחזר החודשי? לקצר את מספר השנים? לשנות את רמת החשיפה לשינויים בריבית? או אולי לשלב בין כמה מטרות?
בלי הגדרה ברורה של המטרה, קשה לדעת אם ההצעה החדשה באמת טובה יותר.
אילו מסמכים צריך להכין למחזור משכנתא?
המסמכים המדויקים שהבנק יבקש יכולים להשתנות בהתאם לבנק, לסוג ההכנסה, לנכס ולנתוני הלווים. עם זאת, בתהליך עשויים להידרש מסמכי זיהוי, אישורי הכנסה כגון תלושי שכר או מסמכים הנוגעים להכנסה מעסק, תדפיסי חשבון בנק ומסמכים הנוגעים למשכנתא ולנכס.
אחד המסמכים המרכזיים לצורך בדיקת המחזור הוא המידע העדכני על יתרות המשכנתא הקיימת. ממנו ניתן להבין כמה נותר לשלם בכל מסלול ומהם התנאים הקיימים.
אם מחליטים לבצע את המחזור באמצעות בנק אחר, התהליך עשוי לכלול דרישות ומסמכים נוספים הקשורים לנכס, לבטוחות ולרישום המשכנתא.
לא כדאי להיבהל אם עדיין אין בידיכם את כל המסמכים. אפשר להתחיל בבדיקת הנתונים הקיימים ולהשלים בהמשך את המסמכים שהבנק או היועץ יבקשו בהתאם למקרה.
איך מגישים בקשה למחזור משכנתא בפועל?
הטעות הנפוצה היא לחשוב שהשלב הראשון הוא פשוט להתקשר לבנק ולשאול איזו ריבית הוא מציע. בפועל, כדאי שהפנייה לבנק תגיע לאחר שכבר הבנתם מה אתם רוצים להשיג.
תחילה אוספים את נתוני המשכנתא הקיימת ומבצעים בדיקת כדאיות. לאחר מכן ניתן לבנות תמהיל חלופי שמתאים למטרות שהוגדרו ולהבין אילו תנאים יהפכו את המחזור לכדאי.
בשלב הבא אפשר לפנות לבנקים, לקבל הצעות ולהשוות ביניהן. חשוב שההשוואה תיעשה ככל האפשר על בסיס מבנים דומים, משום שקשה להשוות בין שתי הצעות כאשר כל אחת בנויה ממסלולים ותקופות שונים לחלוטין.
לאחר שנבחרה האפשרות המתאימה ומתקבלים האישורים הנדרשים, ממשיכים לביצוע המחזור ולפירעון המשכנתא או המסלולים הישנים בהתאם למהלך שנבחר.
האם חייבים למחזר משכנתא באותו בנק?
לא. ניתן לבדוק אפשרות למחזור בתוך הבנק שבו נמצאת המשכנתא הקיימת, אך אפשר גם לבחון הצעות מבנקים אחרים.
לבדיקה מול מספר בנקים יש חשיבות משום שהצעה ראשונית של הבנק הקיים אינה בהכרח ההצעה היחידה שניתן לקבל. כאשר קיימת תחרות על הלקוח, עשויה להיווצר אפשרות לשיפור התנאים.
מצד שני, מעבר לבנק אחר יכול להיות כרוך בתהליך רחב יותר לעומת שינוי שמתבצע בתוך הבנק הקיים. לכן צריך להשוות לא רק את הריבית, אלא את כל העלויות והתנאים הכרוכים במהלך.
המטרה היא לא לעבור בנק רק כדי לומר שעברנו, אלא להשתמש באפשרויות הקיימות בשוק כדי להגיע לתוצאה המתאימה ביותר למקרה הספציפי.
האם הבנק יכול לסרב לבקשת מחזור משכנתא?
כן. כאשר מדובר במחזור שדורש העמדת אשראי חדש, ובמיוחד כאשר פונים לבנק אחר, הבנק בוחן את הבקשה בהתאם לנתוני הלווים, הנכס ומדיניות האשראי שלו. העובדה שקיימת כבר משכנתא אינה מבטיחה אישור אוטומטי למשכנתא חדשה.
הבנק עשוי לבחון בין היתר את ההכנסות, ההתחייבויות, התנהלות החשבון, שיעור המימון, מאפייני הנכס ונתונים נוספים הרלוונטיים לבקשת האשראי.
זו עוד סיבה לכך שכדאי לבצע את הבדיקה לפני שמחליטים על המחזור ולא להניח מראש שכל שינוי שרוצים לבצע אכן יאושר.
כמה זמן לוקח לבצע מחזור משכנתא?
אין פרק זמן אחיד שמתאים לכל בקשה. משך התהליך תלוי בין היתר בבנק שבו מתבצע המחזור, בשאלה האם נשארים בבנק הקיים או עוברים לבנק אחר, במהירות שבה מועברים המסמכים ובמורכבות הנכס והתיק.
תיק פשוט שבו כל המסמכים זמינים יכול להתקדם בצורה שונה לחלוטין מתיק שבו נדרשים מסמכים נוספים, טיפול ברישום או השלמת דרישות מצד הבנק.
לכן, אם המחזור נדרש מסיבה שיש לה מגבלת זמן, כדאי להתחיל את הבדיקה מוקדם ולא להמתין לרגע האחרון.
אל תבדקו רק בכמה ההחזר החודשי יורד
זו אולי אחת הנקודות החשובות ביותר בבדיקת בקשה למחזור משכנתא.
נניח שההחזר החודשי שלכם עומד כיום על 6,000 שקל וקיבלתם הצעה שמורידה אותו ל־4,500 שקל. במבט ראשון מדובר בשיפור משמעותי של 1,500 שקל בכל חודש.
אבל מה קרה לתקופת ההלוואה?
אם כדי להגיע להחזר הנמוך האריכו משמעותית את מספר שנות המשכנתא, ייתכן שתשלמו את החוב במשך הרבה יותר זמן ובסופו של דבר העלות המצטברת תהיה גבוהה יותר.
זה לא אומר שהפחתת ההחזר היא בהכרח החלטה לא נכונה. עבור משפחה שזקוקה להקלה בתזרים החודשי היא יכולה להיות מטרה חשובה מאוד. אבל צריך להבין את המחיר של ההחלטה ולא להסתכל רק על המספר שיורד מחשבון הבנק בכל חודש.
מחזור נכון נבחן באמצעות התמונה המלאה: ההחזר החודשי, מספר השנים, הריביות, המסלולים, עלויות הפירעון והעלות הכוללת הצפויה.
האם כדאי להגיש בקשה למחזור משכנתא בעזרת יועץ משכנתאות?
אפשר לפנות לבנק באופן עצמאי, אבל במקרים רבים בעלי המשכנתא אינם יודעים מראש איזה שינוי כדאי לבקש או כיצד להשוות בין ההצעות שהם מקבלים.
תפקידו של יועץ משכנתאות בתהליך הוא להתחיל דווקא מהמשכנתא הקיימת ומהמצב הכלכלי של הלקוחות, לבדוק את כדאיות המחזור, לבנות את התמהיל שאותו רוצים לבחון ורק לאחר מכן לפנות לבנקים ולנהל את התהליך מולם.
יש לכך משמעות נוספת: הבנק בוחן את העסקה מנקודת המבט שלו כמעמיד האשראי, בעוד שיועץ פרטי שנשכר על ידי הלקוח אמור לבחון אותה מנקודת המבט של הלקוח.
לכן, עוד לפני הגשת הבקשה, ניתן לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות ולעבור בצורה מסודרת על הנתונים כדי להבין האם בכלל קיימת הצדקה למחזור ומה כדאי לנסות להשיג באמצעותו.
האם כדאי למחזר בכל פעם שהריבית יורדת?
לא בהכרח. שינוי בריבית הוא סיבה טובה לבדוק את המשכנתא, אבל הוא אינו מספיק בפני עצמו כדי לקבוע שהמחזור משתלם.
צריך להביא בחשבון את הריביות שכבר קיימות במשכנתא, את התקופה שנותרה, יתרת החוב, עמלות פירעון מוקדם אם קיימות, התנאים שניתן לקבל כיום ואת מטרות המשפחה.
משכנתא יכולה לכלול מספר מסלולים שנלקחו בתנאים שונים. ייתכן שחלק מהם כדאי לשנות וחלק אחר דווקא כדאי להשאיר כפי שהוא.
לכן ההחלטה צריכה להתקבל על בסיס חישוב פרטני ולא רק בעקבות כותרת על ירידת ריבית במשק.
ומה קורה אחרי שסיימתם את המחזור?
גם משכנתא שמוחזרה ונבנתה בצורה שמתאימה לכם היום אינה בהכרח המשכנתא שתתאים לכם בעוד חמש שנים.
השוק יכול להשתנות שוב. הריבית יכולה לעלות או לרדת, ההכנסה המשפחתית עשויה להשתנות, כסף יכול להשתחרר ואפילו היעדים הכלכליים של המשפחה יכולים להיות שונים לחלוטין.
בדיוק מהסיבה הזאת, ב"יחד משכנתאות" מציעים ללקוחות חדשים תוכנית ליווי למשך חמש שנים ללא עלות נוספת, בהתאם לתנאי ההטבה. הליווי מיועד לאפשר ללקוחות להשאיר את המשכנתא תחת מעקב גם לאחר סיום התהליך ולבחון התאמות אם התנאים משתנים.
התוכנית כוללת גם אפשרות למחזור נוסף ללא עלות נוספת במהלך תקופת הליווי, אם יתברר שיש בכך צורך ובהתאם לתנאי התוכנית.
הרעיון שעומד מאחוריה הוא פשוט: המשכנתא ממשיכה ללוות את המשפחה הרבה אחרי שהפגישה בבנק הסתיימה, ולכן כדאי שגם האפשרות לבדוק ולשפר אותה תישאר על השולחן.
לפני שמגישים בקשה למחזור משכנתא – קודם בודקים
בקשה למחזור משכנתא יכולה להיות הצעד הראשון בדרך למשכנתא שמתאימה טוב יותר למציאות הכלכלית הנוכחית שלכם, אבל אין טעם לבצע מחזור רק משום שניתן לבצע אותו.
הבדיקה צריכה להתחיל מהמשכנתא שכבר יש לכם: כמה נותר לשלם, באילו מסלולים, באילו ריביות, כמה שנים נותרו ומה תהיה העלות של יציאה מהמסלולים הקיימים. רק לאחר מכן אפשר להשוות את הנתונים לאפשרויות החדשות ולראות האם באמת קיים יתרון.
במילים אחרות, המטרה אינה רק לקבל מהבנק משכנתא חדשה. המטרה היא לוודא שהמשכנתא החדשה טובה ומתאימה יותר מזו שהיא מחליפה.
