כשחושבים על רכישת דירה, אחת השאלות הראשונות שעולה היא כמה משכנתא אפשר לקבל. מדובר בשאלה קריטית שמושפעת ממספר פרמטרים חשובים, כמו שווי הנכס, גובה ההכנסה החודשית, ההון העצמי והמדיניות של בנק ישראל. ידיעת התשובה לשאלה הזו יכולה לעשות את ההבדל בין עסקה שמתקדמת לבין עסקה שמתרסקת בגלל חוסר מימון. במדריך הבא נפרט לעומק מהם הגורמים שמשפיעים על גובה ההלוואה, מהן אפשרויות ההרחבה, וכיצד יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם למקסם את הסכום המאושר.
מה משפיע על גובה המשכנתא?
הסכום שבנק יסכים להלוות לכם אינו תלוי רק ברצונכם, אלא בעיקר ביכולת הכלכלית שלכם ובהנחיות הפיקוח על הבנקים. ראשית, שווי הנכס הוא פקטור מכריע – הבנק מממן אחוז מסוים מהערכת שמאי מוסמכת, ולא בהכרח את מחיר העסקה בפועל. שנית, גובה ההון העצמי שברשותכם משפיע ישירות על אחוז המימון. לדוגמה, ברכישת דירה ראשונה תוכלו לקבל עד 75% מימון, בעוד שלמשקיעים מדובר בתקרה של 50% בלבד. לכך מצטרפת ההכנסה החודשית שלכם – ככל שהיא גבוהה יותר, כך תוכלו לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר. יחד עם זאת, הבנק מגביל את ההחזר ל־40% מההכנסה נטו. גם התחייבויות קיימות כמו הלוואות, תשלומים שוטפים או התחייבויות קבועות אחרות משפיעות על יכולת ההחזר שלכם.
דוגמה מספרית לחישוב משכנתא
נניח שאתם שוקלים לרכוש דירה במחיר של מיליון וחצי שקלים. אם זו דירה ראשונה, תוכלו לקבל משכנתא בגובה של עד 1,125,000 ש"ח, ותידרשו להון עצמי של 375,000 ש"ח. לעומת זאת, אם מדובר בדירה שנייה או דירה להשקעה, סכום המשכנתא עשוי לרדת ל־750,000 ש"ח בלבד, כך שתצטרכו הון עצמי גבוה יותר. לכן, חשוב להבין מהן המגבלות שחלות עליכם בהתאם לסוג הרכישה.
דרכים להגדלת סכום המשכנתא
במקרים רבים, הסכום שהבנק מאשר אינו מספיק לרכישת הדירה הרצויה. במצב כזה, קיימות מספר דרכים חוקיות ומקובלות להגדיל את סכום המשכנתא או להשלים את החסר. אפשרות אחת היא צירוף לווים נוספים – בני משפחה או קרובים, שיכולים להוסיף להכנסה הכוללת ולשפר את יחסי ההחזר. דרך נוספת היא לקיחת הלוואה חוץ בנקאית או משלימה, שתסייע להשלים את הסכום, אך חשוב לבחון מבעוד מועד אפשרות של איחוד הלוואות כדי למנוע עומס תשלומים. גם מחזור משכנתאות עשוי להיות רלוונטי – במיוחד אם יש לכם משכנתא קיימת שאפשר לשפר או לשלב בתמהיל חדש.
אפשרות נוספת היא להצטרף לתוכנית משכנתא מחיר למשתכן, המיועדת לזוגות צעירים ומשפרי דיור, במסגרתה ניתן לרכוש דירה במחיר מופחת, וכך להקטין את הצורך במשכנתא גבוהה. בנוסף לכך, מי שמחזיק בנכסים עסקיים עשוי לבדוק זכאות ל-משכנתא לעסקים, ובמקרים מתאימים ניתן לשעבד נכס קיים או לרכוש נכס מסחרי עם תנאים ייעודיים. כמובן, הדרך הטובה ביותר למצות את האפשרויות היא בעזרת ליווי של יועץ משכנתאות, שיבנה עבורכם מסלול מותאם אישית.
מתי כדאי לא לקחת סכום גבוה מדי?
למרות הפיתוי לקבל את הסכום המקסימלי, לעיתים זו עלולה להיות טעות פיננסית קשה. אם ההחזר החודשי לוחץ על התקציב, ואם קיימות התחייבויות נוספות כמו הוצאות לילדים, רכב או שכר לימוד, קיים סיכון ממשי לכניסה לגרעון. גם במקרים של חוסר יציבות תעסוקתית או צפי להוצאות בלתי צפויות בעתיד – עדיף לבחור משכנתא שמאפשרת גמישות, גם אם המשמעות היא לרכוש נכס מעט צנוע יותר.
לסיכום, כמה משכנתא אפשר לקבל זו שאלה שמורכבת מפרמטרים אישיים וכלכליים, אך גם מהנחיות מחייבות של בנק ישראל. לצד מגבלות אלו, קיימות דרכים רבות להרחיב את היכולת לקבל סכום גבוה יותר – החל מהלוואות משלימות, דרך ניצול הטבות ממשלתיות, ועד לתכנון מחודש של הלוואות קיימות. יועץ משכנתאות מקצועי הוא האדם שיכול לנתח את התמונה המלאה, לזהות הזדמנויות, ולהוביל אתכם לתוצאה שמיטיבה איתכם בטווח הקצר והארוך כאחד.
