המשכנתאות עולות – אבל זה לא כל הסיפור
כאשר רואים כותרות על עלייה בהיקף המשכנתאות, קל לחשוב ששוק הדירות חזר לפרוח. בפועל, הנתונים מספרים סיפור קצת אחר.
חלק משמעותי מהמשכנתאות שנלקחות כיום אינן קשורות בהכרח לרכישת דירות חדשות. יש לא מעט לווים שמבצעים מחזור משכנתא כדי לשפר תנאים קיימים, אחרים מנצלים נכסים שבבעלותם לצורך גיוס אשראי נוסף, ויש גם משפחות שמחפשות פתרונות מימון בעקבות התייקרות יוקר המחיה.
לכן, עלייה בהיקף המשכנתאות לא תמיד מעידה על עלייה מקבילה במספר הדירות שנמכרות.
הריבית עדיין משפיעה על ההחלטות
למרות הציפיות להמשך הורדות ריבית, רבים עדיין זוכרים את הזינוק החד שחוו ההחזרים החודשיים בשנים האחרונות.
משפחות רבות שואלות את עצמן האם זה הזמן הנכון להתחייב למשכנתא חדשה או שעדיף להמתין.
זו בדיוק הסיבה שיותר ויותר אנשים בוחנים לעומק את השאלה לקנות דירה עכשיו או לחכות, במיוחד כאשר מדובר ברכישה ראשונה או בהשקעה משמעותית.
משפרי דיור יושבים על הגדר
אחת הקבוצות שמשפיעות כיום על השוק היא משפרי הדיור.
מדובר במשפחות שכבר מחזיקות בדירה ורוצות לעבור לנכס גדול או חדש יותר. הבעיה היא שחלקן חוששות למכור את הדירה הקיימת לפני רכישת החדשה, בעוד אחרות מתקשות לגייס את ההון העצמי הנדרש.
במקרים כאלה, יש מי שבודקים אפשרויות כמו משכון דירה קיימת לצורך קניית דירה שניה או פתרונות של השלמת הון עצמי לרכישה.
גם המשקיעים הפכו זהירים יותר
בשנים קודמות משקיעים היו כוח משמעותי מאוד בשוק הנדל"ן.
כיום, לאחר עליות הריבית והשינויים במיסוי, רבים מהם בוחנים את העסקאות בזהירות רבה יותר.
מי שבכל זאת מחפש השקעות בנדל"ן בודק היטב את כדאיות העסקה, את התשואה הצפויה ואת תנאי משכנתא לדירה שניה, שהפכו מאתגרים יותר בהשוואה לעבר.
הבנקים ממשיכים להלוות – אבל בודקים יותר
גם כאשר הבנקים מעניקים משכנתאות בהיקפים גבוהים, הם עדיין מקפידים מאוד על בדיקות הלקוחות.
בשנה האחרונה ראינו שינויים רגולטוריים והנחיות חדשות שמחייבות בחינה מעמיקה יותר של יכולת ההחזר ושל כלל ההתחייבויות של הלווה.
לכן, לא כל מי שפונה לבנק מקבל את סכום המימון שביקש.
יותר ישראלים מחפשים פתרונות פיננסיים
המציאות הכלכלית גורמת לרבים לבחון מחדש את מבנה ההתחייבויות שלהם.
יש מי שבודקים אפשרויות של איחוד הלוואות כדי להקטין את ההחזר החודשי, ויש אחרים שמנסים לייעל את מצבם באמצעות מחזור הלוואות קיימות.
המהלכים האלה אמנם מגדילים את הפעילות בתחום המימון, אך אינם בהכרח יוצרים עסקאות נדל"ן חדשות.
מה זה אומר למי שמתכנן לקחת משכנתא?
המסר החשוב הוא לא להסתמך רק על כותרות.
העובדה שהיקף המשכנתאות עולה אינה אומרת בהכרח שמחירי הדירות עומדים לזנק או שהשוק חזר לשיא הפעילות.
כל משפחה צריכה לבחון את המצב שלה באופן אישי, להבין את יכולת ההחזר שלה ולבדוק מהן האפשרויות העומדות בפניה.
כאן בדיוק נכנס לתמונה יועץ משכנתאות, שיכול לעזור להבין האם זה הזמן הנכון לבצע את המהלך ואיזה מסלול מימון מתאים למצב הכלכלי של המשפחה.
אז לאן השוק הולך מכאן?
זו כנראה השאלה שמעסיקה כיום את כל ענף הנדל"ן.
אם הריבית תמשיך לרדת בהדרגה, ייתכן שנראה יותר רוכשים חוזרים לשוק. מצד שני, אם אי-הוודאות הכלכלית תימשך, חלק מהמשפחות עשויות להמשיך להמתין על הגדר.
בינתיים, נראה ששוק המשכנתאות ושוק הדירות לא תמיד נעים באותו קצב – וזו בדיוק הסיבה שנתוני המשכנתאות לבדם לא מספרים את כל הסיפור.
לסיכום,
למרות העלייה בהיקף המשכנתאות, שוק הדירות עדיין לא חזר לפעילות מלאה כפי שהכרנו בעבר. חלק גדול מהכסף שמוזרם כיום למערכת הבנקאית מגיע ממיחזורי משכנתאות, פתרונות מימון ופעולות פיננסיות אחרות, ולא רק מרכישת דירות חדשות.
לכן, לפני שמסיקים מסקנות מהכותרות, חשוב להבין מה באמת עומד מאחורי הנתונים ואיך הם משפיעים עליכם באופן אישי.
