מה בדיוק השתנה?
עד היום, במקרים מסוימים היה ניתן לבחון כל הלוואה בנפרד. אם למשל הייתה לכם משכנתא קיימת ורציתם לקחת הלוואה נוספת כנגד אותו נכס, הבדיקה לא תמיד התייחסה לכל ההתחייבויות כמקשה אחת.
בהנחיות החדשות, הבנקים נדרשים להסתכל בצורה רחבה יותר על כלל ההתחייבויות הקשורות לנכס ולחשב את יחס ההחזר בצורה מחמירה יותר. המשמעות היא שהחזרי הלוואות נוספות שנלקחו כנגד הנכס ייכנסו לחישוב ויכולים להשפיע על יכולת המימון שלכם.
למה בנק ישראל החליט לבצע את השינוי?
המטרה המרכזית היא לצמצם סיכוני אשראי ולמנוע מצב שבו משקי בית לוקחים חובות גבוהים מדי ביחס להכנסות שלהם.
בשנים האחרונות יותר ויותר בעלי נכסים השתמשו בדירה קיימת כדי לקחת הלוואות נוספות לכל מטרה, לבצע השקעות או לסגור התחייבויות אחרות. בבנק ישראל סבורים שיש צורך להסתכל על כל התמונה ולא רק על כל הלוואה בנפרד.
מי צפוי להיות מושפע מהשינוי?
השינוי עשוי להשפיע במיוחד על:
אנשים שמתכננים לקחת הלוואה נוספת כנגד נכס קיים.
בעלי נכסים שמעוניינים לבצע איחוד הלוואות באמצעות שעבוד הדירה.
משקיעים שמתכננים לרכוש משכנתא לדירה שניה.
לקוחות שמתכננים לבצע משכון דירה קיימת לצורך קניית דירה שניה.
בעלי נכסים שמעוניינים לקבל מימון לצורך שיפוץ, השקעה או שימושים אחרים כנגד הדירה הקיימת.
האם יהיה קשה יותר לקבל משכנתא?
לא בהכרח, אבל במקרים רבים יכולת המימון עשויה להצטמצם.
אם בעבר הבנק הסתכל על משכנתא מסוימת בנפרד, כיום הוא בוחן בצורה רחבה יותר את כלל ההחזרים החודשיים של הלווה. במקרים שבהם קיימות כבר הלוואות נוספות, הדבר עלול להשפיע על הסכום שיאושר.
החדשות הטובות: יש גם הקלות
לצד ההחמרה בחישוב יחס ההחזר, בנק ישראל הפך לקבועה הקלה שניתנה בעבר כהוראת שעה.
לפי ההוראה, ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס עד לשיעור מימון כולל של 70% משווי הנכס, כאשר החלק שמעל 50% מוגבל לסכומים מסוימים שנקבעו בהוראות.
עבור בעלי נכסים מסוימים מדובר בבשורה שיכולה לסייע בגיוס הון לצרכים שונים.
איך זה משפיע על מי שמתכנן לרכוש דירה נוספת?
רוכשי דירות להשקעה ומשפרי דיור צפויים להרגיש את השינוי בצורה משמעותית יותר.
מי שמתכנן לבצע השלמת הון עצמי לרכישה באמצעות שעבוד נכס קיים, יצטרך לקחת בחשבון שהבנק יבדוק בצורה מקיפה יותר את כלל ההחזרים החודשיים שלו.
לכן תכנון מוקדם הפך להיות חשוב יותר מאי פעם.
האם זה זמן טוב לבצע מחזור משכנתא?
עבור חלק מהלווים, דווקא עכשיו יכול להיות זמן נכון לבדוק אפשרות של מחזור משכנתא.
מיחזור לא מתאים לכולם, אבל במקרים מסוימים הוא יכול לשפר את ההחזר החודשי ולסייע בהתמודדות עם מגבלות יחס ההחזר החדשות.
למה חשוב להתייעץ לפני שמגישים בקשה לבנק?
השינויים האחרונים מדגישים עד כמה חשוב להגיע לבנק מוכנים.
לא מעט אנשים מגלים רק בשלב מאוחר שהלוואות קיימות משפיעות על יכולת המימון שלהם.
ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות יכול לסייע להבין מראש את המצב, לבנות אסטרטגיה נכונה ולמנוע הפתעות במהלך התהליך.
האם כדאי להקדים מהלכים פיננסיים?
זו שאלה שכל מקרה צריך לבחון לגופו.
יש אנשים שמתלבטים האם לקנות דירה עכשיו או לחכות, ויש אחרים שמתכננים להשתמש בנכס קיים לצורך מימון נוסף.
בגלל השינויים בשוק, חשוב לקבל החלטות על בסיס נתונים אישיים ולא על בסיס כותרות בלבד.
סיכום
בנק ישראל ממשיך לעדכן את כללי המשחק בשוק המשכנתאות. מצד אחד, חישוב מחמיר יותר של יחס ההחזר עשוי להקשות על חלק מהלווים לקבל מימון גבוה כפי שקיבלו בעבר. מצד שני, קיימות גם הקלות שיכולות לסייע לבעלי נכסים לקבל אשראי במצבים מסוימים. מי שמתכנן לקחת משכנתא או להשתמש בנכס קיים לצורך מימון נוסף, כדאי שיבדוק את המצב מוקדם ככל האפשר ויגיע מוכן לתהליך
