כיצד אפשר לרכוש דירה להשקעה לאחר קניית דירה למגורים?

משפחות רבות בישראל שואפות לבנות ביטחון כלכלי דרך השקעות נדל"ן – אבל מרבית האנשים מאמינים שרכישת דירה שנייה להשקעה מחייבת הון עצמי משמעותי. האמת? אם מתכננים נכון – אפשר לרכוש נכס להשקעה גם מיד לאחר קניית דירה למגורים . במאמר הזה נשתף תרחיש אמיתי שממחיש איך זה יכול לעבוד בפועל, גם כשאין הון עצמי נוסף – אלא דרך מינוף חכם של הנכס החדש ע״י לקיחת משכנתא על נכס קיים.

סיפור הרקע – רכישת דירה חדשה בשוק גבוה

זוג צעיר רכש לאחרונה דירה חדשה באזור המרכז, בשווי כולל של כ־3.6 מיליון ש"ח (צמוד למדד תשומות הבנייה). את ההון הראשוני הם גייסו ממכירת הדירה הקודמת שבבעלותם, מה שאיפשר להם להקטין משמעותית את סכום המשכנתא הנדרשת. לאחר סיום העסקה, הם נותרו עם משכנתא של כ־1.6 מיליון ש"ח בלבד.

לפי הערכת שמאי, ברגע האכלוס שווי הדירה החדשה צפוי לטפס ל־4.5 מיליון ש"ח. כלומר: שיעור המימון בפועל עומד על כ־35% בלבד – מצב מצוין מבחינת הבנקים.

איך זה מתקשר לדירה להשקעה?

כאשר יש בבעלותכם דירה עם מימון נמוך יחסית, ניתן לשעבד אותה – (משכנתא על נכס קיים) ולקבל הלוואה נוספת מהבנק – עד לגובה של כ־70% מערך הנכס. במקרה הזה:

שווי הדירה החדשה: 4.5 מיליון ש"ח

יתרת משכנתא קיימת: 1.6 מיליון ש"ח

פוטנציאל הלוואה נוספת: כ־1.55 מיליון ש"ח

הכסף הזה ניתן לניצול לצורך רכישת דירה נוספת – לדוגמה, דירה להשקעה בפריפריה.

איפה ניתן לרכוש דירה להשקעה?

בערים בדרום כמו דימונה, ירוחם או נתיבות ניתן למצוא דירות במחיר של 750,000–900,000 ש"ח. כלומר, אפשר לרכוש את הנכס כולו באמצעות ההלוואה הנוספת – מבלי להביא הון עצמי חדש. במקרים רבים, השכירות החודשית שדירה כזו תניב (2,500–3,000 ש"ח) עשויה לכסות חלק משמעותי מההחזר החודשי.

יתרונות האסטרטגיה הזו

• אין צורך להוציא כסף נוסף מהכיס – פשוט ממנפים את מה שכבר יש.
• ניצול נכס קיים לצבירת נכס נוסף.
• השכירות מהדירה המושכרת יכולה לעזור לכסות את ההחזר.

מה צריך לבדוק לפני שיוצאים לדרך?

לפני שממנפים דירה קיימת לרכישת נכס נוסף, חשוב לבדוק:

• שהשמאות אכן תומכת בשווי של 4.5 מיליון ש"ח.
• שהכנסות משק הבית מאפשרות החזר חודשי במסגרת של עד 40% מההכנסה.
• שקיבלתם ליווי מקצועי מ-יועץ משכנתאות שיוכל לבנות עבורכם תמהיל נכון ולא מסוכן.

לסיכום, אם סיימתם תהליך רכישת דירה חדשה ואתם לא מעוניינים לעצור שם – יש בהחלט דרך להמשיך לצמוח. מינוף חכם של הנכס החדש יכול לאפשר לכם לרכוש דירה נוספת להשקעה, אפילו בלי להוציא שקל נוסף מהכיס. זה דורש תכנון, הכוונה מקצועית וראייה לטווח ארוך – אבל עבור מי שחולם לבנות נכסים בישראל, זו אסטרטגיה בהחלט אפשרית.