במציאות הנדל"נית של ישראל, רכישת דירה שנייה היא מהלך לא פשוט. מחירי הדירות עולים, אחוזי המימון לדירה שנייה נמוכים משמעותית, והבנקים מקפידים לבדוק היטב את כושר ההחזר של הלקוחות. למרות זאת, יש מקרים שבהם זוגות מצליחים לבצע מהלך של רכישת דירה שנייה מבלי למכור את הדירה הראשונה. אבל האם זה כדאי? והאם זה בכלל אפשרי לאורך זמן? בכתבה הזו נשתף את הסיפור של זוג אנונימי שרכש דירה חדשה בפרויקט יוקרתי באזור המרכז, תוך כדי שהוא עדיין משלם משכנתא על דירה קיימת בפריפריה.
הרקע – שתי דירות, שלוש הלוואות
לדירה בפריפריה יש עדיין יתרת משכנתא של כ־477,000 ש"ח. כדי לממן את רכישת הדירה החדשה באזור המרכז (שעלותה כ־3.6 מיליון ש"ח, צמוד למדד תשומות הבנייה), בני הזוג לקחו שתי הלוואות נוספות:
הלוואת בלון בגובה 345,000 ש"ח – תשלום מלא בעוד שנה.
הלוואה נוספת של 400,000 ש"ח על הדירה בפריפריה – בנוסף למשכנתא הקיימת.
בפועל, הם משלמים כיום שלושה מסלולים שונים לבנק מזרחי טפחות. לצד זאת, יש להם שוכר שמשלם 5,500 ש"ח בחודש על הדירה בפריפריה – סכום שעשוי לעלות ל־6,000 ש"ח בינואר.
השאלה המרכזית – האם ניתן להחזיק בשתי הדירות?
התשובה תלויה בשני גורמים: ההכנסות נטו וההחזר החודשי הכולל. במקרה של בני הזוג, ההכנסה המשותפת נטו עומדת על כ־30,000 ש"ח. התרחישים שנבחנו כוללים את האפשרות להמשיך להחזיק בשתי הדירות, תוך פריסת ההלוואות הקיימות למשכנתא חדשה שתתאים להכנסה הנוכחית.
אולם לפי סימולציה עדכנית, לאחר סיום הלוואת הבלון (345,000 ש"ח), והמרת יתרת ההלוואות למשכנתא אחת שתיפרס ל־30 שנה בריבית יציבה, החזר חודשי צפוי לנוע סביב 15,500–12,000 ש"ח. מדובר בהחזר שמהווה כ־ 40% ואפילו יותר מהכנסות בני הזוג, ועל כן נמצא על סף האישור מבחינת הבנקים. כל עוד שכר הדירה מהנכס בפריפריה ממשיך להיכנס – ניתן בהחלט לעמוד בכך, אך מדובר על מאמץ כלכלי מתמשך.
תרחיש חלופי – מכירת הדירה בפריפריה
אם בני הזוג יבחרו למכור את הדירה בפריפריה, ניתן לצפות לסכום מכירה של כ־2.8 עד 3 מיליון ש"ח. לאחר סילוק שני ההלוואות הקיימות הקשורות לנכס (סה"כ כ־877,000 ש"ח), יישאר בידיהם הון של כ־1.9 עד 2.1 מיליון ש"ח – שישמש להקטנת המשכנתא על הדירה השניה.
חשוב להבין שעלות הדירה החדשה עומדת כיום על כ־3.6 מיליון ש"ח, כאשר הסכום הזה צמוד למדד תשומות הבנייה, מה שאומר שבפועל המחיר צפוי לעלות עד למסירה – לעיתים גם בעשרות אלפי שקלים ואף יותר. במקרה הספציפי הזה, לפי סעיף ההצמדה בחוזה הרכישה, כל יתרת התשלום עבור הדירה החדשה מוצמדת במלואה למדד תשומות הבנייה – ללא מגבלת 40% הקבועה בחוק המכר. המשמעות היא שכל עלייה במדד עד למסירת הדירה תשפיע ישירות על הסכום שיש לשלם. אם המדד יעלה ב־4% בשנה וחצי הקרובות, מדובר בתוספת של כ־144,000 ש"ח (4% מתוך 3.6 מיליון ש"ח) שיתווספו למחיר הכולל של הדירה.
בתרחיש זה, לאחר ניכוי ההון העצמי והצמדות עתידיות, סכום המשכנתא שיידרש יהיה סביב 1.55 עד 1.8 מיליון ש"ח. משכנתא כזו, בפריסה ל־30 שנה, צפויה לעלות החזר חודשי של כ־8,500–9,200 ש"ח – החזר נוח בהרבה, שנותן גם מרחב תמרון כלכלי להוצאות בלתי צפויות.
אם בני הזוג יבחרו למכור את הדירה בפריפריה, ניתן לצפות לסכום מכירה של כ־2.8 עד 3 מיליון ש"ח. לאחר סילוק שני ההלוואות הקיימות הקשורות לנכס (סה"כ כ־877,000 ש"ח), יישאר בידיהם הון של כ־1.9 עד 2.1 מיליון ש"ח – שישמש להקטנת המשכנתא על הדירה החדשה.
מסקנה
ניתן להחזיק שתי דירות – אבל זה דורש הכנסה גבוהה, תכנון מדויק, וניהול סיכונים מתמשך. אם קיימת אפשרות ריאלית למכור את הדירה הקיימת ולהשתמש בהון שנצבר להפחתת המשכנתא, ייתכן שזהו מהלך נבון יותר לטווח הארוך. עם זאת, כל מקרה לגופו, וההמלצה שלנו היא להיעזר בייעוץ אישי של יועץ משכנתאות, שיבחן את כלל הנתונים, יציע פתרונות אפשריים ויבנה תמהיל שמתאים בדיוק לכם.
